Das Mietverhältnis ist im Rahmen des türkischen Obligationenrechts (TBK) mit zwingenden Bestimmungen geregelt, die den Mieter als die schwächere Partei des Vertrages ansehen und ihn schützen (insbesondere bei Wohn- und Geschäftsraummieten). Daher ist es für den Vermieter von großer Bedeutung, sich auf die im Gesetz genannten begrenzten Gründe zu stützen und die Verfahrensregeln strikt einzuhalten, um einen Mieter räumen zu können.
Die kritischen Punkte und Verpflichtungen, die der Vermieter beachten muss, um Rechtsverluste zu vermeiden und den Rechtsweg korrekt abzuschließen, sind im Folgenden detailliert aufgeführt:
I. Begrenzung der Räumungsgründe und Mieterschutzprinzip
Die rechtlichen Gründe, auf die sich der Vermieter berufen kann, um den Mieter zu räumen, sind im Gesetz abschließend (numerus clausus) aufgezählt.
Verbot der Änderung von Klagegründen: Bestimmungen über die Beendigung des Mietvertrags durch Klage können nicht zum Nachteil des Mieters geändert werden (TBK Art. 354). Selbst wenn die Parteien einen im Gesetz nicht vorgesehenen Kündigungs-/Räumungsgrund in den Vertrag aufgenommen haben, gibt dieser Grund dem Vermieter kein einseitiges Kündigungsrecht.
Keine Eigentumsvoraussetzung: Der Vermieter muss nicht zwingend der Eigentümer sein; es ist möglich, eine Immobilie, die einem anderen gehört, zu vermieten, und die Rechte aus dem Vertrag stehen grundsätzlich den Vertragsparteien zu.
Verbot der Eigenmacht: Der Vermieter kann den Mieter nicht gewaltsam aus der Wohnung werfen, selbst wenn einer der im Gesetz genannten Gründe vorliegt. Die Räumung kann nur durch eine gerichtliche Entscheidung und unter Einhaltung der gesetzlichen Verfahren erfolgen.
Rechtliche Einordnung: Der gesetzliche Grund, auf dem das Räumungsbegehren basiert, muss korrekt bestimmt werden; andernfalls besteht ein hohes Risiko des Rechtsverlusts.
II. Fristen und Formvorschriften bei Räumungsverfahren
Fristen und Schriftformvorschriften in Räumungsprozessen haben Ausschlusscharakter; ihre Nichteinhaltung führt zur Abweisung der Klage.
Schriftformzwang: Bei Wohn- und Geschäftsraummieten muss die Kündigung schriftlich erfolgen, um wirksam zu sein.
Klagefristen: Klagen, die auf Gründen beruhen, die vom Vermieter ausgehen (Eigenbedarf, Neubau), müssen bei befristeten Verträgen innerhalb eines Monats nach Ablauf der Frist und bei unbefristeten Verträgen innerhalb eines Monats ab dem gemäß der Kündigungsperiode zu bestimmenden Datum eingereicht werden (TBK Art. 350).
Verlängerung der Klagefrist: Wenn der Vermieter dem Mieter innerhalb der einmonatigen Klagefrist schriftlich mitgeteilt hat, dass Klage erhoben wird, gilt die Klagefrist für ein Mietjahr als verlängert.
Kündigung nach der 10-jährigen Verlängerungsfrist: Möchte der Vermieter den Mietvertrag am Ende der zehnjährigen Verlängerungsfrist ohne Angabe von Gründen beenden, muss er dies dem Mieter mindestens drei Monate vor Ende jedes darauffolgenden Verlängerungsjahres schriftlich mitteilen.
III. Besonderheiten bei Gründen aufseiten des Vermieters
Räumung wegen Eigenbedarfs (TBK Art. 350/1, 351):
Nachweis des Bedarfs: Der Wohn- oder Geschäftsraumbedarf des Vermieters oder seiner im Gesetz genannten Angehörigen (Ehegatte, Abkömmlinge, Vorfahren oder andere gesetzlich unterhaltspflichtige Personen) muss im Verfahren als echt, aufrichtig und zwingend nachgewiesen werden. Vorübergehender Bedarf wird nicht als Räumungsgrund akzeptiert.
Fristen für den neuen Eigentümer: Erwirbt jemand die Immobilie später und beansprucht Eigenbedarf, muss er dies dem Mieter innerhalb von 1 Monat nach Erwerb schriftlich mitteilen und kann die Räumungsklage sechs Monate später erheben.
Räumung wegen Neubaus oder Instandsetzung (TBK Art. 350/2):
Die geplanten Reparatur-, Erweiterungs- oder Änderungsmaßnahmen müssen wesentlich sein, und die Nutzung der Mietsache während dieser Arbeiten muss technisch unmöglich sein (in der Regel durch ein Sachverständigengutachten nachzuweisen).
IV. Besonderheiten bei Gründen aufseiten des Mieters
Schriftliche Räumungsverpflichtung (TBK Art. 352/1):
Gültigkeitsvoraussetzungen: Die Verpflichtung muss schriftlich sein, nach der Übergabe der Mietsache unterzeichnet worden sein und ein klares Räumungsdatum enthalten.
Nichtzahlung des Mietzinses (Zahlungsverzug und zwei berechtigte Abmahnungen):
Räumung wegen Verzugs (Einmalige Mahnung – TBK Art. 315): Der Vermieter muss dem Mieter schriftlich eine Frist von mindestens dreißig Tagen zur Zahlung setzen und androhen, dass er andernfalls das Mietverhältnis kündigt.
Zwei berechtigte Abmahnungen (TBK Art. 352/2): Die Abmahnungen müssen schriftlich erfolgen und sich auf unterschiedliche Monate innerhalb desselben Mietjahres beziehen.
V. Wiedervermietungsverbot und Schadensersatzhaftung
Dreijähriges Wiedervermietungsverbot: Wenn die Räumung wegen Eigenbedarfs oder Neubaus erfolgt, darf der Vermieter die Mietsache ohne rechtfertigenden Grund drei Jahre lang nicht an jemand anderen als den ehemaligen Mieter vermieten.
Schadensersatzrisiko: Verstößt der Vermieter gegen dieses Verbot, ist er verpflichtet, dem ehemaligen Mieter eine Entschädigung zu zahlen, die nicht weniger als die im letzten Mietjahr gezahlte Jahresmiete beträgt (TBK Art. 355).
VI. Fazit
Um Fristen nicht zu versäumen und Abmahnungen rechtzeitig sowie auf korrekter Rechtsgrundlage zu versenden, ist es von großer Bedeutung, professionelle rechtliche Unterstützung durch spezialisierte Anwälte in Anspruch zu nehmen.