Kira ilişkisi, Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında, kiracıyı sözleşmenin zayıf tarafı olarak kabul eden ve onu koruyan emredici hükümlerle (özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında) düzenlenmiştir. Bu nedenle, kiraya verenin bir kiracıyı tahliye edebilmesi için kanunda sayılan sınırlı sebeplere dayanması ve usul kurallarına titizlikle uyması büyük önem taşır.
Kiraya verenin, tahliye sürecinde hak kaybı yaşamamak ve hukuki yolu doğru bir şekilde tamamlamak için mutlaka dikkat etmesi gereken kritik noktalar ve yükümlülükler aşağıda detaylandırılmıştır:
I. Tahliye Sebeplerinin Sınırlılığı ve Kiracı Koruma İlkesi
Kiraya verenin, kiracıyı tahliye etmek için başvurabileceği hukuki sebepler kanunda sınırlı olarak (numerus clausus) sayılmıştır.
1. Dava Sebeplerini Değiştirme Yasağı
Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m. 354). Taraflar sözleşmeye kanunda yazılı olmayan bir fesih/tahliye sebebi eklemiş olsa bile, bu neden kiraya verene tek taraflı fesih hakkı vermeyecektir.
2. Mülkiyet Şartı Yok
Kiralayanın (kiraya verenin) mal sahibi olma zorunluluğu yoktur; başkasına ait taşınmazın kiraya verilmesi mümkündür ve sözleşmeden doğan haklar kural olarak sözleşmenin taraflarına aittir.
3. Zor Kullanma Yasağı
Kiraya veren, kanunda sınırlı olarak sayılan hallerden birine dayanarak dahi kiracıyı zorla evden çıkaramaz. Tahliye, ancak mahkeme kararıyla ve yasal süreçler takip edilerek sağlanır.
4. Hukuki Vasıflandırma
Tahliye talebinin dayanağı olan kanuni sebep doğru belirlenmeli ve hukuki vasıflandırma yanlış yapılmamalıdır; aksi takdirde hak kaybı riski yüksektir.
II. Tahliye Prosedürlerinde Süreler ve Şekil Şartları
Tahliye süreçlerindeki süreler ve yazılı şekil şartları hak düşürücü nitelikte olup, bunlara uyulmaması davanın reddedilmesine neden olur.
1. Yazılı Şekil Zorunluluğu
Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerli olması için yazılı şekilde yapılması gerekmektedir.
2. Dava Açma Süreleri
Kiraya verenden kaynaklanan birçok tahliye sebebine (ihtiyaç, yeniden inşa) dayalı dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine uygun olarak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılmalıdır (TBK m. 350).
3. Dava Açma Süresini Uzatma
Kiraya veren, dava açmak için öngörülen bir aylık süre içinde dava açılacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Bu bildirimin en geç dava açma süresi içinde yapılması kritiktir.
4. 10 Yıllık Uzama Süresi Feshi
Kiraya veren, on yıllık uzama süresinin sonunda kira sözleşmesini sebep göstermeksizin sona erdirmek isterse, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır. Uzama yılının hatalı tespit edilmesi, davanın reddine yol açar.
III. Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebeplere Özgü Dikkat Edilmesi Gerekenler
1. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350/1, 351)
• İhtiyacın İspatı: Kiraya verenin veya kanunda sayılan yakınlarının (eş, altsoy, üstsoy, kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler) konut ya da işyeri gereksinimi, yargılamada gerçek, samimi ve zorunlu olarak ispatlanmalıdır. Geçici ihtiyaçlar veya henüz doğmamış, tahmini durumlar tahliye sebebi kabul edilmez.
• Yeni Malikin Süreleri: Yeni malik (taşınmazı sonradan edinen kişi), kendisi veya yakınları için tahliye talep ediyorsa, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmeli ve tahliye davasını altı ay sonra açmalıdır. Alternatif olarak, yeni malik, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açma hakkını kullanabilir.
2. Yeniden İnşa veya İmar Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350/2)
• Esaslılık ve İmkansızlık: Yapılacak onarım, genişletme veya değiştirme işlemlerinin esaslı olması, imar amacı taşıması ve bu işlemler sırasında kiralananın kullanımının imkansız olduğunun fennen anlaşılması (genellikle bilirkişi raporuyla) gereklidir. Salt gelir artırmak amaçlı onarımlar tahliye sebebi sayılmaz.
IV. Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplere Özgü Dikkat Edilmesi Gerekenler
1. Yazılı Tahliye Taahhüdü (TBK m. 352/1)
• Geçerlilik Şartları: Taahhüdün geçerli sayılması için kiraya verenin şunlara dikkat etmesi gerekir:
◦ Taahhüt yazılı olmalıdır.
◦ Taahhüt, kiralananın kiracıya teslim edilmesinden sonraki bir tarihte verilmiş olmalıdır. Kira sözleşmesiyle aynı anda veya öncesinde verilen taahhütler genellikle geçersizdir.
◦ Taahhütte belirli bir tahliye tarihi net bir biçimde ifade edilmelidir; “Kiraya veren ne zaman isterse” gibi keyfiliğe açık ifadeler geçerli kabul edilmeyecektir.
• Dava/İcra Takibi Süresi: Taahhüt edilen tarihte kiracı çıkmazsa, kiraya verenin bir ay içinde icra takibi başlatması veya tahliye davası açması gerekir.
2. Kira Bedelinin Ödenmemesi (Temerrüt ve İki Haklı İhtar)
Kiraya verenin, kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle başvurabileceği iki farklı yol vardır:
• Temerrüt Nedeniyle Tahliye (Tek İhtar – TBK m. 315): Kiraya veren, kiracıya yazılı olarak en az otuz günlük bir süre tanıyarak ödeme yapmasını ihtar etmeli ve bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini açıkça bildirmelidir.
• İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK m. 352/2):
◦ İhtarların yazılı olması ve aynı kira yılı içinde farklı aylara ait kira bedellerine ilişkin olması gerekir.
◦ İhtarlarda istenen kira bedelinin net olarak ve hangi aya ait olduğunun açıkça belirtilmesi gerekmektedir.
◦ Ödenmeyen kira borcunun tutarında önemsenmeyecek kadar az bir fark bulunması durumunda gönderilen ihtar, dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edeceğinden haklı ihtar sayılmayacaktır.
◦ Dava, kira süresinin veya ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır.
3. Özen Yükümlülüğüne Aykırılık ve Komşuluk Hukuku (TBK m. 316)
• İhtar Zorunluluğu: Kiracının, kiralananı özensiz kullanması veya komşulara saygı göstermemesi durumunda (kasten ağır zarar verme hali hariç), kiraya veren kiracıya yazılı olarak en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini ihtar etmelidir. Yargıtay’a göre 15 gün süre verilmesi doğru değildir.
• Derhal Fesih Halleri: Kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının davranışının kiraya veren/komşular için çekilmez hale gelmesi durumlarında, kiraya veren yazılı bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir (ihtar veya süre vermeye gerek yoktur).
V. Yeniden Kiralama Yasağı ve Tazminat Sorumluluğu
Kiraya veren, ihtiyaç veya yeniden inşa/imar sebebiyle tahliye sağladığında, büyük bir sorumluluk altına girmektedir:
1. Üç Yıllık Kiralama Yasağı
Gereksinim veya yeniden inşa/imar amacıyla boşaltılan kiralananı, kiraya veren haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralayamaz.
2. Tazminat Riski
Kiraya veren, bu yasak hükümlerine aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur (TBK m. 355).
3. Öncelik Hakkı (İnşaat Sonrası)
Yeniden inşa veya imar sonrası boşaltılan taşınmazlar, eski hâliyle üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yenilenen taşınmazı yeni durumu ve yeni kira bedeliyle kiralama konusunda öncelik hakkı vardır; kiraya veren, bu hakkı sona erdirmedikçe taşınmazı başkasına kiralayamaz.
VI. Sözleşme Öncesi ve Sonrası Diğer Yükümlülükler
Kiraya veren sıfatı, mülkiyetin devri halinde dahi yeni malike geçer ve yeni malikin yeni bir sözleşme yapmasına gerek yoktur. Kiraya verenin sözleşme süresince dikkat etmesi gereken diğer yükümlülükler:
• Ayıptan Sorumluluk: Kiraya veren, kiralananı kullanmaya elverişli olarak teslim etmekle kalmaz, sözleşme süresince de bu hâlde bulundurmakla yükümlüdür. Kiralananın kullanım amacını engelleyen eksiklik veya bozukluklar (maddi, hukuki, manevi ayıp) kiraya verenin sorumluluğunu doğurur.
• İflas Güvencesi: Kiracı, kiralananın tesliminden sonra iflas ederse, kiraya veren işleyecek kira bedelleri için kiracıya ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre tanıyarak güvence (teminat) verilmesini isteyebilir. Verilen süre içinde güvence verilmezse, kiraya veren sözleşmeyi herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın derhal feshedebilir.
• Profesyonel Destek: Sürelerin kaçırılmaması, ihtarnamelerin zamanında ve doğru hukuki dayanak uyarınca gönderilmesi veya yanlış hukuki vasıflandırma yapılmaması için süreç takibinde uzman avukatlardan profesyonel hukuki destek alınması hak kaybı yaşanmaması açısından önem arz etmektedir.